Все об уступке прав на недвижимость в новостройке

На сегодняшний день есть несколько способов приобретения квартир. Способом, набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — один из возможных способов приобретения квартиры в новом доме. Суть переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора долевого участия.

С юридической точки зрения переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

В случае приобретения недвижимости в новом доме на условиях ДДУ, составляется договор с двумя участниками

• Первый участник сделки - владелец жилья на стадии строительства. Этот участник является продавцом. Продавцом недвижимости может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления договора девелопер является ответственным лицом и имеет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке требуются, если,, полностью не выполнены финансовые условия (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена переуступка квартиры?

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-девелопера, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. Если была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ всегда выкладывается для общего доступа на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия есть стороны, которые не достигли 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться что лицо, продающее Вам недвижимость, действительно является обладателем прав на нее.

Жилые помещения в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Требуется согласие девелопера на переуступку квартиры. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в ДДУ.

Кто продаёт жильё по переуступке?

Купить квартиру в новом доме по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть либо люди, так и организации, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать, так как покупали недвижимость с целью дальнейшей перепродажи.
• Подрядные организации - В основном в такой роли выступают организации работающие с девелопером на проекте. При строительстве новостройки подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: земляные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и другое. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги оказанные подрядчиком с помощью квартир.
• Физические лица, которые покупают квартиру для своих нужд, но принявшие решение о продаже имущества.

Требования к потенциальному покупателю квартиры по переуступке

Приобрести квартиру на условиях переуступки может почти каждый. Как правило, основными причинами приобретения объектов недвижимости по переуступке служат:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к сроку сдачи объекта квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Если покупатель хочет хочет квартиру в определенном районе или жилом комплексе, но квартир уже нет в наличии.

Основные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Как и любая другая сделка, купля-продажа по договору договора цессии связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставит возможность покупателям приобрести эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Такой возможностью часто пользуются люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а цены выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки квартирынедвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, купленных по переуступке, по завершении строительства.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите список документов для оформления сделки.

Документы, необходимые для переуступки квартиры

Чтобы оформить договор переуступки по всем правилам, обе стороны договора должны собрать определённый пакет документов:

• В случае если продавец находится в браке, потребуется оформить согласие на продажу в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешительный документ на переуступку от лица застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение от финансовой организации (банка) в случае, если первый покупатель приобретал квартиру при помощи заемных средств.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте База переуступок новостроек в СПб